¿Por Qué Una Inversión con Bajo Loan to Value Mitiga los Riesgos?

Que tanto riesgo tomar es un aspecto crucial al momento de evaluar una oportunidad de inversión en créditos privados con garantías inmobiliarias

Cada inversión conlleva cierto nivel de riesgo. Para algunas inversiones, como bonos del gobierno de países desarrollados, el riesgo por lo general es muy bajo. Para otras inversiones, como el inyectar capital a una nueva empresa o proyecto, el riesgo puede ser mucho mayor.

Que tanto riesgo tomar es un aspecto crucial al momento de evaluar una oportunidad de inversión en créditos privados, pero dada la incertidumbre, puede ser muy difícil analizarlo.

Cuando inviertes en créditos privados garantizados con bienes raíces, una de las herramientas más utilizadas para administrar los riesgos es el LTV (Loan To Value). Es una métrica muy simple - el monto del préstamo tomado otorgado, dividido entre el valor de la propiedad que se deja en garantía - entre menor el LTV, menor el riesgo del crédito otorgado.

Si una persona solicita un préstamo de $1,000,000 y deja en garantía una propiedad con valor de $2,000,000, daría como resultado un LTV de 0.5 o 50%. Entonces, ¿cómo se protege la persona o institución que otorga el crédito? Bueno, si algo sale mal y el acreditado no puede pagar de regreso el monto que solicitó prestado, el acreedor (quien otorgó el crédito) tiene un activo con valor de $2 millones que puede vender para recuperar el monto invertido.

Es obvio entonces que entre mayor sea el LTV, mayor es el riesgo para quien otorga el crédito.

Continuando con el ejemplo, supongamos que el crédito fue por $1.8 millones y la propiedad en garantía aun es de $2.0 millones. Esto daría como resultado un LTV de $1.8/$2.0 o 90%.

Ahora, incluso si no estuviésemos familiarizados con los bienes raíces, es muy claro que, si la persona que recibe el préstamo llega a tener algún problema para pagar, la persona que otorga el crédito, estaría atrapada con una propiedad de $2.0 millones y no tendría mucho margen para rematarla y tratar de recuperar cuanto antes el monto prestado.

No hace falta decir que, dado que el valor de la propiedad puede cambiar durante la vida del crédito, entre menor sea el LTV, tienes un mayor colchón incluso si el valor de la propiedad cambiara de manera desfavorable.

Ese colchón extra hace una diferencia muy significativa en el riesgo general del préstamo. Motiva a la persona que recibe el crédito a buscar cumplir con sus obligaciones si no quiere perder su activo.

Siempre entiende los riesgos antes de invertir en Créditos Privados

Con un bajo LTV, no solo tienes la protección de invertir un monto significativamente menor que el valor de la propiedad en garantía, tambien tienes un acreditado altamente motivado a cumplir para no perderla. Ambas partes comparten riesgos y tienen sus intereses alineados.

Sin embargo, no todos los préstamos o inversiones en préstamos privados tienen un bajo LTV dentro de sus términos y condiciones. Dependiendo del tipo de empresa, algunas instituciones están dispuestas a aceptar mayores niveles de riesgo a cambio de una mayor tasa de interés. En éste ambiente de bajas tasas de interés, podría ser muy tentador optar por un rendimiento mayor, pero uno debe ser muy cuidadoso para entender que tanto riesgo estás tomando a cambio el rendimiento extra que te ofrecen. Muchas veces unos cuantos puntos porcentuales no valen la pena por sacrificar la tranquilidad de que tu dinero está bien respaldado.

Entender el LTV de cualquier oportunidad de inversión en créditos respaldados por bienes raíces es muy importante para entender los riesgos asociados. Asegurate de tener la comodidad suficiente con los niveles de riesgo de cualquier inversión en la que estés operando, así como la manera de valuar correctamente un proyecto.

Hacer esto te convertirá en un inversionista más informado y te ayudará a elegir la dirección correcta a la hora de invertir y mitigar tus riesgos.

Alejandro Girón García

Banquero Asociado

alejandrog@dobledigito.com.mx