4 Puntos Que Debes Considerar Antes de Invertir en Bienes Raíces

Tips Para Evaluar la Compra de un Inmueble

En México, existe la creencia de que los Bienes Raíces son una inversión de largo plazo superior comparada con otras como por ejemplo las acciones de la bolsa. Todos parecen conocer a alguien a quien le fue muy bien con bienes raíces, desde los que duplicaron su inversión por una propiedad que compraron hace 15 años o los que buscan propiedades en remate, las arreglan y hacen mucho dinero (Flipping Houses).

Además, algo que hace sentir mucha seguridad a los y las inversionistas, es que los bienes raíces son activos tangibles, algo que pueden ver y tocar. Esto, en contraste con otros productos financieros como fondos de inversión, donde es dificil ver la conexión entre lo que compras y los activos que respaldan tu inversión.

¿Deberías considerar invertir en bienes raíces? Antes de aventurarte y convertirte en un magnate inmobiliario, aquí hay 4 consideración importantes:

1. Tipo de Propiedad

Los bienes raíces vienen en distintas formas, y los riesgos y beneficios asociados a cada tipo de inmueble pueden diferir de manera importante.

Las propiedades comerciales tipicamente ofrecen contratos de renta más largos (3 a 5 años), lo cual ofrece un poco más de certidumbre sobre futuros flujos de efectivo. Sin embargo, si el mercado crece rápidamente, un contrato de largo plazo te puede quitar la oportunidad de sacar ventaja de ello, debido a que los incrementos en rentas se acuerdan desde un inicio. Por el contrario, ante una crisis, podrías estar obteniendo alguna ventaja, sin embargo, corres el riesgo de que tu arrendatario no pueda cumplir con su compromiso.

Por otro lado, propiedades residenciales con contratos y términos de corto plazo, tienen el beneficio de que los precios pueden incrementar y ser ajustados de acuerdo a las tendencias; sin embargo, los periodos de desocupación pueden ser prolongados y la rotación de inquilinos constante.

Otros aspectos como el mantenimiento (que suele ser menor en locales comerciales que en propiedades residenciales), cambios demográficos y eventos fuera de tu control (una mala administración, vecinos complicados, construcciones, etc) pueden tener un impacto considerable en tu inversión, tasa de ocupación y rendimientos.

2. Cuánto cuesta vs Cuanto vale

"Location, location, location" es una frase que por lo general se repite para recalcar la importancia de este factor en los bienes raíces. Es verdad que el valor de un inmueble siempre depende de una apreciación subjetiva de parte del cliente, por lo que la localización y la apariencia visual pueden impactar su valor. Incluso dos unidades en el mismo edificio pueden tener valores significativamente distintos si uno tiene vista a la montaña y otro al estacionamiento.

Sin embargo, la localización tambien puede ser contraproducente al momento de comprar. Algunos expertos coinciden en que si buscas comprar en una buena zona, deberás estar dispuest@ a pagar caro, es decir, con un sobreprecio. Son escasas las probabilidades de encontrar una buena propiedad, en una zona importante, a un valor de oportunidad.

Una estrategia que ayuda a determinar el valor de una propiedad productiva es unar una formula conocida como tasa de capitalización, mejor conocida como cap rate. El cap rate es simplemente los ingresos esperados de la propiedad (Netos de todos los gastos involucrados) divididos entre el precio de mercado. El resultado puede ser comparado con propiedades similares para tner una idea de si la propiedad está valuada de manera correcta.

El financiamiento tambien tiene un rol importante en hacer de los bienes raíces una inversión atractiva. Puedes pedir prestado entre el 80% y 90% del capital necesario para comprar una propiedad, lo cual puede causar ganancias (y pérdidas) en tu inversión. Por ejemplo, si las tasas de los créditos son bajas, existe un mayor apetito para adquirir la propiedad incluso a un valor mas elevado, sin embargo, si las tasas son altas, los costos de adquirir la deuda harán que la inversión se vea menos atractiva.

A diferencia de las acciones u otras alternativas de inversión, tu no puedes saber con exactitud el valor de tu propiedad hasta que sea momento de vender. Para algunos inversionistas esto es un beneficio, ya que al no ver fluctuaciones constantes en el valor de su activo, les ayuda a mantener la paciencia y enfocarse en los resultados a largo plazo. El punto en contra es que la falta de transparencia en la inversión puede esconder riesgos muy reales, como por ejemplo, que el valor de tu propiedad haya caido a un valor menor del préstamo que solicitaste.

3. Tus Responsabilidades

Ser un propietario puede ser un trabajo pesado. Las propiedades necesitan de mantenimiento constante, con el paso del tiempo, los problemas aumentarán de manera inevitable. Algunas propiedades comerciales tienen distintos tipos de contrato donde puede determinarse quien se hará resposable y a que grado de cada costo operativo.

En el caso de las propiedades residenciales, muy probablemente deberás hacerte responable de seguros, y la mayoría de los gastos de mantenimiento. Si eliges contratar a un administrador o agente inmobiliario para rentar y manejar tu propiedad, puedes esperar gastar hasta un 10% extra de tus ingresos por este servicio.

Uno de los mayores riesgos de ser propietario de un inmuble para renta, es la responsabilidad que conlleva.

4. Tu Estrategia de Salida

Cuando entras a cualquier estrategia de inversión, es necesario tener un plan para terminar antes de comenzar. Determina por adelantado si tu plan es mantener la propiedad en el largo plazo o si prefieres renovarla y venderla. Tu estrategia de salida puede influencia muchas de las variables, como por ejemplo, el tipo de financiamiento que usaras y la calidad de los acabados que usarás en tu propiedad.

Los bienes raíces tienen el potencial de volverse inversiones muy poco liquidas, a menudo por factores fuera de tu control. Pueden tomar meses, incluso años, para encontrar a un buen comprador y completar tu transacción. Si requieres de tu capital antes, valdría la pena tener una línea de crédito para emergencia en caso de no poder vender durante un mercado inestable.

Otras Alternativas

Si has considerado los factores antes mencionados y has decidido que la inversión directa en bienes raíces no es exactamente lo que estás buscando, existen alternativas en el mercado que te ayudaran a invertir en bienes raíces de una manera indirecta, pero gozando de los mismos beneficios o muy similares.

Por ejemplo, si inviertes en una FIBRA (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces), puedes tener exposición al mercado inmobiliario sin apostar en una sola propiedad, y manteniendo un poco más de liquidez. Cada FIBRA consiste en un portafolio de propiedades (departamentos, locales, plazas, naves industriales, etc) las cuales se adquieren con la participación de un gran número de inversionistas, los cuales se ven beneficiados con los flujos obtenidos del pool de propiedades. Los beneficios son que si a alguna propiedad no le va bien, el rendimiento se compensa con alguna otra que si esté dando resultados.

Otra gran alternativa es invertir en créditos privados con garantía inmobiliaria, en ésta alternativa de inversión, puedes prestar tu dinero a alguien que lo necesita y que, por alguna razón (no siempre negativa), no pudo acceder a un crédito tradicional, a cambio de tu inversión, recibes en garantía un inmueble que por lo general debe valer mucho más que la cantidad que prestaste. Los beneficios entonces son que cada mes recibes intereses (que sustituyen las rentas de una propiedad), en caso de retrasos en los pagos, tu rendimiento crece al cobrar intereses moratorios, y por último, tu inversión siempre está protegida, y en caso de que no te paguen de vuelta, te quedarás con una propiedad a un valor mucho menor al que se ofrece en el mercado, lo que te permitirá acceder al mundo de los bienes raíces con una gran ventaja. En otras palabras, invertir en créditos privados te permite a ti ser tu propio banco.

Para concluir

Invertir en Bienes Raíces ofrece distintas oportunidades y es una gran alternativa para incluir en un portafolio bien diversificado. El uso de crédito (apalancamiento) puede incrementar los rendimientos, pero tambien los riesgos. Los Bienes Raíces vienen acompañados de algunos riesgos, los cuales incluyen costos ocultos y responsabilidades adquiridas.

Muchos inversionistas fallan al momento de evaluar sus "oportunidades" por subestimar las inversiones que deben hacerse en el mantenimiento y manejo de las propiedades. Además, un inversionista no se da cuenta de lo volatil que es el mercado porque es imposible revisar el valor de las propiedades todos los días.

Existen alternativas que te permiten tener los mismos beneficios de los bienes raíces y evitar la mayoria de los contratiempos, ejemplo de ello son las FIBRAS y los Créditos Privados con Garantías Inmobiliarias.

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Alejandro Girón

Banquero Asociado de Doble Dígito

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